손실 없이 좋은 경매 품목을 선택하는 방법을 안내해 드리겠습니다. 경매 품목을 선택하기 위한 팁을 알아보겠습니다.
사진 제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘하우스셀링브라더스’
1. 어떤 유형의 부동산에 투자하고 싶은지 결정하세요. 주택, 상업용 건물 또는 토지에 투자하고 싶은지 결정해야 합니다. 이렇게 하면 경매에 나온 부동산 중에서 집중할 수 있는 부동산을 갖게 되고, 나중에 관리하기 쉽고 시장 가치를 살펴볼 수 있는 부동산을 찾을 수 있습니다.
사진 제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘하우스셀링브라더스’
2. 지역을 선택하세요. 경매를 통해 무엇에 투자할지 결정했다면 다음으로 어느 지역에서 부동산을 살지 결정해야 합니다. 어느 지역이 좋을까요? 답은 거주지와 가까운 지역입니다. 투자 가치에 너무 집착하면 거주지에서 멀리 떨어진 부동산을 사게 되고, 관리하기 어려워져 예상 투자 가치보다 큰 손실을 입는 이상한 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 주요 타겟으로 거주지에서 1시간 거리 이내에 관리하기 쉬운 지역을 기준으로 경매 부동산을 선택하는 것이 중요합니다.
사진 제공: 부동산 매매 홍보 대행사 ‘지빠는형제들’ 3. 경매장을 꼼꼼히 살펴보자. 무엇을 살지, 어느 지역을 살지 정했다면 원하는 지역에 경매 물건이 있는지 확인해야 한다. 경매장을 확인하거나 경매 사이트에서 검색할 수 있다. 법원 앞에서 판매되는 경매장의 경우 물건에 대한 정보가 정확하지 않을 수 있어 초보자에게는 위험할 수 있다. 하지만 무료로 제공되는 대법원 경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)에만 의지해 실제 입찰을 진행하기에는 정보가 부족하다. 대법원 경매정보 사이트에서는 모든 등록증을 취득하고 모든 분석, 입주자 분석, 분포 분석 등을 직접 해야 하기 때문이다. 반면 유료 경매 사이트는 초보자가 사이트에서 어려워하는 모든 분석을 제공할 뿐만 아니라 경매에 대한 기본 지식, Q&A, 교육 등 다양한 부가 서비스를 제공한다. 그렇다면 유료사이트 여러개에 가입하는 게 나을까? 유료경매사이트의 비용은 이용기간과 제공되는 정보의 양과 질에 따라 달라진다. 따라서 이용기간별 요금과 정보의 질을 꼼꼼히 확인해서 선택하되, 비교를 위해 2~3개를 함께 이용하는 것이 좋다. 사진 제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘지빠는형제들’ 4. 경매물건을 선택할 때 최소한 해야 할 일 경매에 나오는 부동산은 이해당사자가 많은 경우가 많다. 시세보다 싸게 낙찰받아 낙찰받은 후 골치 아픈 일이 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 경매 초보자라면 권리관계가 복잡한 부동산은 피하는 게 좋다. ⑴ 권리분석 ‘권리분석’이란 타인이 경매를 통해 매수한 부동산에서 빼앗길 수 있는 권리가 있는지 확인하는 것이다. 일부 노련한 투자자는 권리관계가 복잡한 부동산을 선호하는데, 그런 부동산은 인기가 없고 싼값에 낙찰받을 수 있기 때문이다. 물론 이런 사람들은 복잡한 권리관계를 해결하는 데 자신이 있다. ⑵ 세입자 분석 ‘세입자 분석’은 경매를 통해 매수하는 건물에 세입자가 몇 명 있는지, 언제 이사했는지, 이사 신고를 했는지, 확정일을 받았는지 확인하는 것입니다. 경매를 통해 매수한 집에 이사를 하다가 예상치 못한 세입자가 나타나 이사 비용이나 보증금을 돌려달라고 하면 매우 난감한 상황이 됩니다. 예상치 못한 추가 비용을 지불해야 합니다. ⑶ 분배 분석 채무를 받을 채권자가 분배를 신청했는지, 신청했다면 얼마나 받을 것인지 확인하는 것을 ‘분배 분석’이라고 합니다. 경매를 통해 부동산을 매수하는 사람과 경매를 통해 받을 돈을 받는 사람은 아무 상관이 없어 보일 수 있습니다. 그러나 자발적 보증금을 전액 받지 못했거나 분배를 신청하지 않은 세입자가 있는 경우 낙찰자는 보증금을 내야 하므로 돈이 계좌로 들어가게 됩니다. 이 경우 시장 가격보다 훨씬 높은 가격에 부동산을 매수하게 될 수 있습니다. 사진 제공: 부동산 매매 홍보 대행사 ‘하우스셀링브라더스’ 5. 현장 방문 전 사전 분석 경매를 통해 원하는 부동산을 매수하고 싶다면 당연히 해당 부동산이 위치한 지역을 방문해 주변 환경을 확인해야 한다. 하지만 현장 방문 전에는 경매 사이트에서 제공하는 정보를 통해 개발 계획, 교통, 학교 등 주변 시설을 먼저 꼼꼼히 확인해야 한다. 이 정보를 검토한 후 투자할 가치가 없다고 판단되면 현장까지 가서 시간과 비용을 낭비할 필요가 없다. 6. 다시 여러 번 꼼꼼히 확인한다. 경매에 참여하기 전에 모든 등기부, 건물대장, 토지대장 등의 내용과 연구서류, 매매물품 사양, 현장조사 등이 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 또한 매매가격도 중요하지만 해당 부동산이 위치한 지역에서 주로 선호도가 높은 부동산을 낙찰받아 향후 매수나 임대가 용이하도록 해야 한다.