안녕하세요! 법인설립지원센터입니다.부동산을 통해 수익을 올리는 임대사업자분들의 경우 세제 혜택을 함께 누리기 위해 법인으로 설립되는 경우가 많습니다. 이렇게 부동산법인 설립을 고려하시는 분들을 위해 법인설립지원센터에서 부동산법인 설립을 준비하는 방법부터 절차 및 혜택까지 자세히 알려드립니다. 1. 부동산 개인사업자와 법인사업자의 차이
우선 부동산 관련 사업자들이 법인을 설립하면 받는 혜택에는 어떤 것이 있는지 봅시다.1)중과 배제 개인 사업자의 경우 양도 소득세 중과 규정이 존재하므로 다수의 주택을 보유하고 있는 것이 부동산을 매매할 때 높은 세금이 부과됩니다. 한편 법인의 경우는 중과 배제의 혜택을 받을 수 있습니다. 2)소득 증가에 유리한 법인세율 적용 개인 사업자는 최대율이 45%로 법인은 22%입니다(2022년 기준). 예를 들어, 개인 사업자의 경우 수익이 5억을 초과한 경우에 세율이 42%이고 법인 사업자의 경우는 200억 이하까지 20%의 세율이 적용됩니다. 이렇게 세율 차이가 크므로 매출이 높아지고 있으면 법인을 설립하고 세금 부담을 줄일 수 있습니다.3)단기 양도 시 세금 우대 개인 사업자의 경우 부동산을 1년 미만 보유한 후 처분을 할 때에 대략 50%의 양도 소득세와 중과세율 10~20%를 추가로 부담해야 합니다. 한편 법인의 경우 보유 기간과 관계가 없기 때문에 단기 내에 매매할 때는 법인세율 10%만을 부담하게 되면서 단기 양도시에 세제 혜택을 받을 수 있습니다.4)필요 경비 인정 개인 사업자의 경우에는 매매를 통해서 발생한 직접 비용만 경비로 처리됩니다만, 법인의 경우는 대표의 인건비를 비롯한 사업 관련 지출까지 경비로 처리할 수 있습니다. 그래서 절세에 유리합니다. 2. 부동산 법인 설립 절차
1)법인 기본 요건 결정 및 법인 컨설팅 법인 기본 요건 결정 부동산 법인 설립에는 상호, 자본금, 본점 소재지, 주주 및 임원, 사업 목적 등의 기본 사항을 정하지 않으면 안 됩니다. ① 상호 희망의 상호를 정하고 우선 동일 관할 구역 내에 같은 상호가 사용 중인?”인터넷 등기소”를 통해서 확인한 후에 사용되지 않는 경우는 결정하세요.② 자본금 최소 자본금 제한 업종이 아닌 경우에는 100원에서 설정할 수 있습니다. 일반적으로 100만원~1000만원 사이로 설정하는 것을 추천합니다. 부동산 관련 업종 중에는 최소 자본금 제한 업종이 있으므로 이를 확인한 뒤 그에 따른 자본금을 설정하세요.③ 본점 소재지 과밀 억제 권역에 설정할 때에는 공과금이 3배 중과되며 이와 함께 취득 중과에 대해서도 고려하고 본점 소재지를 결정할 필요가 있습니다. ④ 주주 및 임원 대주주 및 임원을 각 한명 이상 임명하지만 겸직이 가능하며 한명 법인 설립도 가능합니다. 설립시에는 주식을 보유하지 않은 감사인이 혼자 조사 보고자로서 필요합니다.⑤ 사업 목적, 어떤 사업을 할지 현재의 목적뿐만 아니라 앞의 목적까지 포함해서 10~20개 미만으로 정하는 것이 좋습니다. 이때”한국 표준 산업 분류 표”를 참고하고 구체적으로 결정하세요. 다만 부동산 임대업은 법인 명의의 부동산이 없으면 사업자 등록이 없어요.*자본금, 본점 소재지 사업 목적에 관해서는 다음의 주의 사항을 참조하십시오. 법인 컨설팅 법인 설립 지원 센터에서는, 법인의 기본 요건을 결정하면서 부동산 업종으로 고려해야 하는 부분을 상세히 컨설팅하고 있습니다. 1:1에 할당된 법인 설립 전문 컨설턴트와 함께 정확하고 편리하게 진행할 수 있습니다. 2)법인 설립 등기 필요 서류 준비 및 정관 컨설팅 필요 서류 법인 설립 등기에 필요한 서류는 다음과 같습니다.
전자접수 서면접수 설립등기신청서 설립등기신청서 발기인총회의록 발기인총회의록 조사보고서 조사보고서 주주명부 주주명부 취임승낙서 취임사항 동의서 주식발행사항 동의서 정관잔액증명서 주주와 임원 전원 주민등록번호 임원인감 도장증명서 주주와 임원 전원 공동인증서(구 공인인증서) 임원 주민등록등본 – 주주보통도장
정관 컨설팅 법인 설립 지원 센터에서는, 각사에 의해서 사업 목적의 추천과 절세 항목의 정비 등을 모두 고려한 커스터마이즈 정관이 작성됩니다.3)법인 설립 등기 및 소요 시간 법인 설립 등기 다른 서류를 준비할 필요가 없어 법인 설립 지원 센터에서 서류 없이 주주와 임직원의 공동 인증서(옛 공인 인증서)만 준비하고 주시면 됩니다. 변호사(또는 법무사)가 법인 설립 등기를 작성한 뒤 전자 서명을 요청하고 최종 접수가 이루어집니다.소요 시간 법인 설립 등기의 신청 방법으로 소요 기간이 약간 다르지만, 전자 등기의 경우 영업일 기준으로 3~5일의 기간이 걸립니다. 직접 등기소 방문을 통해서 하는 서면 접수의 경우는 영업일 기준으로 5~7일 걸립니다.4)사업자 등록 및 법인 계좌 개설 사업자 등록 법인 설립 등기가 끝난 뒤에는 사업자 등록을 신청해야만 합니다. 사업자 등록을 하기 전에 준비해야 할 일이 있는데, 인허가 및(법인명)임대차 계약서입니다. 인허가가 필요한 경우 사전에 받아야 하며 대표자 명의로 계약한 임대차 계약서를 법인 명의로 변경해야겠어요. 다음 필요한 서류를 준비하고 세무서 방문 또는 홈 택스를 통해서 사업자 등록을 진행하는데 소요 기간은 1~3일 정도입니다.
필요서류 사업자등록신청서 법인등기부등본 법인인감증명서 정관 주주명부 임대차계약서 대표자 신분증
법인계좌 개설 법인계좌의 경우 은행마다 필요서류와 진행상황이 다를 수 있으니 대표님께서 직접 은행권을 방문하여 상담 후 진행하시기를 권합니다.3. 부동산법인 설립시 주의사항
1)사업 목적 설정 시 유의 법인 설립 등기시에는 사업 목적을 등록해야 합니다. 사업 목적에는 즉시 영업하는 업종만 아니라 앞으로 영위하는 사업까지 포함해서 10~20개월 미만으로 등록하는 것을 추천합니다. 사업 목적은 최대한 구체적으로 기재해야 하는데 통계청의 “한국 표준 산업 분류”을 참조하고 선택할 것을 추천합니다. 주의해야 할 점은 금융 기관이나 관할 구역(시/군/구청)에 의해서 특정의 사업 목적을 포함할 필요가 있는 경우가 있습니다. 그래서 금융 기관 및 해당 관청에 미리 확인하고 준비할 것을 추천합니다.2)자본금 설정 시 유의 부동산 임대업, 매매업의 경우는 자본금 제한이 없습니다. 자본금이 많으면 재무 구조가 튼튼하게 보이고, 대출에 유리한 장점이 있다, 너무 적게는 설정하지 않고 100만원~1000만원 사이로 설정하는 것을 추천합니다. 그러나 자본금 설정에 관해서 법인 설립 지원 센터의 컨설턴트에 상담하신다면, 더 정확하게 설정할 부동산 개발업, 주택 임대 관리업, 부동산 중개업 등은 최저 자본금 제한이 있어 이에 따른 준비해야 합니다. 또 이와 함께 별도의 등록 요건이 있는지 관할 구역청과 세무서, 행정사를 통해서 확인할 필요가 있습니다.3)법인 본점 주소 지정 시 유의 과밀 억제 권역에 본사 주소를 설정하면, 설립 시의 공과금이 3배 중과에 됩니다. 또 과밀 억제 권역에 5년 미만의 본점 소재지를 둔 상태에서 과밀 억제 권역에 위치하는 부동산을 취득할 때 취득세 중과세가 부과됩니다. 그래서 중과세를 피하려면 비 과밀 억제 권역으로 본점의 주소를 지정할 것을 추천합니다.4)대표자로 선정 시 유의 대표자는 대리인이 아니라 사업자 본인이 하는 것을 추천합니다. 설립 이후 금융 기관 업무를 포함한 다양한 업무로 사업자 본인이 진행해야 하는 경우가 많기 때문입니다.4. 부동산 법인 설립시의 불확실한 점
Q1. 세무서장을 꼭 해야 할까요?A1. 법인 사업자의 경우 장부 작성을 필수가 되어야 합니다. 부동산을 취득하고 해당 연도에 수익이 발생하지 않을 경우 결손금의 형태로 보전하고 이후 결손금을 공제하는 방법으로 양도 소득세 절감 효과를 볼 수 있습니다. 또한 그 외에도 부동산 전문 세무사를 통해서 다양한 절세의 도움을 받을 수 있습니다. Q2. 법인 주소가 중과세와 관계가 있습니까?A2. 네, 관련이 있습니다.법인 설립 때 본점의 주소지가 과밀 억제 권역에 위치한 경우, 공과금이 3배 중과됩니다. 또 과밀 억제 권역에 세운 법인이 5년 이내에 과밀 억제 권역 소재 부동산을 취득할 때 취득세가 중과됩니다. 그러므로 과밀 억제 권역 이외의 지역 법인을 설립하거나 과밀 억제 권역에 설립한 경우 5년 이후 부동산을 취득하는 편법으로 취득세의 중과를 피할 수 있습니다. 단 해당 사무실에서 실제로 법인을 운영한 것을 증명할 자료를 잘 모아 두어야 합니다. Q3. 부동산 법인 설립, 자택에서도 설립할 수 있습니까?A3. 부동산 임대업, 부동산 매매업은 본점의 주소지에서 집이 가능하기도 합니다. 그래도 가장 정확한 것은 관할 세무서에 문의해서 의견을 듣고 보세요. 부동산 법인 설립의 경우 비상주 사무실을 통해서 할 수 있습니다. 법인 설립 지원 센터에서는 저가격으로 이용할 수 있는 비상 사무실과 연계하고 할인 혜택을 이용할 수 있습니다. ▷ 최저치 비상주 사무실-균형 스페이스 홈 페이지 아이콘 법인 설립은 변호사에 맡기고 세무는 부동산 전문 세무사에 맡기세요!
부동산 법인의 설립은 자동으로 진행에는 고려해야 할 사항이 많습니다. 그래서 변호사(또는 법무사)를 통하여 정확하게 진행해야 합니다. 이뿐만 아니라 법인의 필수인 세무 기관까지 한번에 이용할 수 있다는 이점이 있습니다. 세무는 부동산 법인 전문 세무사에 맡겨야 합니다. 법인 설립 지원 센터는 세무 법인 세이브 세금이 운영하는 무료 법인 설립 플랫폼에서 법인 설립시에 발생하는 수수료 전액을 지원합니다. 법인 설립 지원 센터는 문의 주는 것 만 법인 설립의 전반적인 컨설팅을 무료로 제공합니다. 회사 맞춤 정관 작성 제공 사업자 등록 대행, 업종 전문 세무사 상담 등 개인 사업자로 법인 전환을 고려하는 분을 위한 법인 설립 지원 센터의 수많은 혜택, 절대 놓치지 마시길.
